２０２１夏頃からアパート投資を検討。当初聖篭町１．２憶フルローンで予定(表面利回８．５％)
しかし、古巣の第四銀行融資謝絶。一旦白紙になりかけたところ、お客さんである建築士の方から情報をいただき東区一日市で再検討。１００坪、９８５万(坪９．８５万)、２０２１．９購入。
中央区の鐙も紹介いただくも、8,０００万で自己資金が足らず断念し一日市に。
木造１ＬＤＫ、１Ｆ４部屋(１０．８坪)、２Ｆ４部屋(１４．５坪)。建坪１０２坪。４,８９８万(坪４８万)。
合計６０００万も政策金融公庫より４５００万承諾でやむなく１５００万は自己資金投入。
１Ｆ ５６，０００円(うち共益費２，０００円)、２Ｆ ５８,０００円(うち共益費２,０００円)
年間家賃５４７万 想定表面利回９．１％。
工事完成が２月頃まで食い込み、４月の段階で満室にならず。また当初より懸念していた駐車場が狭いことがネックになっていることが判明。そこで管理会社から１００Ｍ離れたところに借上第２駐車場を備える提案あり承諾。工事費５４万負担。５台分、月額２２,５００円。４，５００円×５台で条件追加して募集。
管理費３％等を差し引いた入金が下記。
〇建ててみて勉強になったこと
まず建築費についてはウッドショック前に滑り込めたので、坪５０切る取り組みができたのはそれなりに評価できることかと思っています。今はエンドユーザー価格で坪５０だと難しいのではないでしょうか。
坪単価という相場観が多少インプットされたので社長さんとお話する時にピンとくるようになりました。
満室になるまで半年くらいかっており、融資返済を据え置いたことで助かりました。
駐車場については本当に狭く、借りる方が嫌がるのもわかるレベルなので第二駐車場への着手の判断はわりと早く行いました。事実現在５台分の第二駐車場は全て埋まっています。１人暮らしなのに２台借りる方、またカップルで住む方等様々です。更にペット可物件にしましたので飼っている方も数人います。
自宅から車で２０分程なのでたまに見に行きますが特段することはありません。ただ昨年末のドカ雪時、第２駐車場は完全に埋もれ、アパート前の駐車場もかなり悲惨な状態だったので、そこまでする必要があるかわかりませんが、２時間程かけて駐車場の雪かきを1度行いました。この時はオーナーであることは隠し、バイトで雇われた形を装って近隣住民、入居者と多少コミュニケーションを取り情報収入も試みました。
融資についてあまり大きな声では言えないですが、業者さんがよくやる見積もりの妙はあるようですね。
また１,５００万の自己資金について、そんなに出したくなかったのでちょうど上の子が大学生で学資ローンが当貸として１，０００万枠を作れるので、本当はダメなのでしょうが全額利用して土地代としました。ですので実質自己資金は５００万です。
スタート時には１６０万程のコンサル料を払い当初は関東圏の相続物件の掘り起こしという狙いで始めましたが、コンサル会社から新築に誘導された形です。初めの聖籠の案件はその流れで、コンサル会社は私からコンサル料、建築業者からは紹介料を取るビジネスだったようです。
今のところ建てて良かったと思っています。ただし最終的に売却したところで損益が明らかになるのでアパートから生まれるＣＦは手を付けず積立投資に回しています。
