カンボジア不動産視察

１２．５火～１２．８金を活用して購入した物件の視察と家賃入金口座の外国口座開設を行ってきました。

自分自身の議事録的な側面も大きいですがご興味あればお読みください。

〇物件の立地

カンボジアのＢＫＫ１(ボンケンコンワン)エリア。外国人駐在員、現地の富裕層が多く住む。有名なインターナショナルスクールやお洒落なカフェも多い。

〇物件のスペック(Ｊタワー２)

２０１９年竣工。５週間で完成前完売。

売主日本人(為替差益で６００万利益を上げられた様子。この間コロナもあり物件価格自体の値上がりはなし。)

４２階建。２６階、６５㎡。１７４,０００ドル。１４４．６８円→２,５１７万。仲介手数料１３８万。登記費用２０万。家具代９,６０１．４９ドル、１４１．７円→１３６万。

合計２,８１１万。

〇ファイナンス

東京スター銀行、国内不動産担保ローン。１６３０万、２．２％、３０年。事務手数料２．２％(３５．８万)、

毎月返済６１,８７６円。

〇利回り

想定家賃１,２００ドル(年間家賃１４,４００ドル)

管理費６７．７ドル、ケーブルＴＶ１８ドル、インタネット８ドル、管理費(固定資産税含)９１ドル

合計１８４．７ドル(２,２１６ドル)

年間家賃１４,４００ドル

１７４,０００ドル+９，６０１ドル=１８３,６００ドル

１４,４００ドル÷１８３,６００ドル=７．８％ グロス

(１４,４００ドル−２,２１６ドル)÷１８３,６００ドル=６．６％ ネット

外観

室内(家具はまだ入れていない)２ＬＤＫ

ファシリティ(海外のコンドミニアムはジム、プール等はスタンダード)

〇航路

成田→プノンペンの直行便は現在なく、バンコク経由になります。

１２．５火　１３：２３～１５：２８　新潟→東京

１８：４０～０：０５　　成田→バンコク

ＡＮＡだったが、アプリで事前チャックインできるので空港に１．５時間前とかに到着する必要なし。

スーパーフライヤーズ、ビジネス以上だと成田のラウンジで軽食がいただける。

海外でのＷｉ-Ｆｉはシムカードを入れ替えるのが最近の主流。バンコクに着陸する頃に入替。

機内では事前にダウンロードしておくとオフラインでもオーディブルが聞ける。

事前に音声翻訳アプリを入れておくとすごく便利。

真夜中にタイ到着。東南アジアとの時差は２時間。日本が２時間進んでいる。

ロビーで寝ている人が多い。５０００円くらいで空港でカプセルホテルに宿泊。

１２．６水　７：３０～８：４５分　バンコク→プノンペン

着陸数分前で田舎から街中へと景色が変わる。

プノンペン空港に到着後、不動産業者さん手配の空港職員に２０ドルでビザの手配。

グラブという配車アプリが便利。現在地、行先を登録して事前にクレカ決済可能。ぼったくりの心配なし。

トゥクトゥクで３０分移動しても５ドル程度。

交通量が多く、車間距離が狭い。カンボジアは人口１６００万で年間１３００人の交通事故死亡者、日本は人口1億人で年間２６００人の交通事故死亡者。かなり危ない。

お昼頃に不動産会社センチュリー２１に到着。現地支店があり日本語を話せるスタッフも在中。

カナダ資本のＡＢＡ銀行で口座開設。通常外国人は開設できないが業者とのパイプでサポート有で物件所有者は開設可。アプリで日本にいながら外国送金等もできる。米ドル定期預金金利は３％程度。

その後冒頭の物件見学。

１４時ごろお昼ご飯

日本人が経営するビザ屋。ビールは１．６ドル。ピザは８ドル？くらい。クレカはほぼ使える。おいしい。

その後宿泊ホテルにチェックイン

ボンケンコンワンエリアのホテル。リビング、ベッドルーム、バスタブ、トイレ、洗濯機、冷蔵庫、洗面台、

屋上にプール、ジムがあって1泊７５ドル。

夕飯

時代屋という人気の居酒屋、こちらも日本人が経営。焼鳥は日本とまったく同じ。食事中、５歳くらいの

女の子が小さな花束を売りに来て、花は要らないのでお小遣いをあげるも、後で確認するとカンボジアでは

１ドル未満のセントは流通していない。１ドル以下は現地通貨リエルという慣習がある。

１２．７木

朝ごはんのカフェ。ボンケンコンワンエリアはおしゃなカフェが多い。日本よりも少し安いくらい。

かつて沖縄で修行をしたという盲目の方が経営しているマッサージ店。飲食に比べてまだ価値が認められて

いないのか１時間８ドルなので随分安い。

その後３時間くらい他のカフェで仕事をしてプノンペン空港へ。

２０：５５～２２：００　プノンペン→バンコク

一年を通じて３０度を超えるが日焼けを防ぐために長袖長ズボンの方が多い。

スーパーフライヤーズ、ビジネス以上だとプノンペンのラウンジ利用可。シャワーも水圧は弱いが使える。

夜にバンコクにつき、空港内のタイ古式マッサージを４０００円くらいで受け、４時間程睡眠、簡易ホテル、

５０００円程度。

１２．８金　７：００～１５：００　バンコク→成田

４時間睡眠で４時過ぎに起きてもラウンジで時間が潰せる。機内は睡眠とオーディブル

〇出口戦略とリスク

ウクライナのようなこともあるので日本よりは地政学的リスクは高い。

コンドミニアムの建設ラッシュなので需給のバランスは常に見る必要がある。

１０年前からは年６％程度ずつ値上がりしてきたが、ここ数年はコロナもあり値上がりスピードが鈍化ている。

賃貸は半年契約、１年契約が主流なので稼働率が９割行けば御の字と見るべきか。

以上のことから１０年後に物件価格が上昇と言わずともキープできていれば売却も視野。１３０％等に値上がりしていれば長期保有もあり。ただ相続が起きると登記関係が高額で煩雑なので必ずどこかで売却の必要あり。